NUE PROPRIETE

LE DISPOSITIF :

Technique d’optimisation fiscale lors de la transmission d’un patrimoine, la nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée, tout en limitant le montant de l’investissement initial. Consistant au démembrement du bien immobilier, ainsi divisé entre la nue-propriété (droit de disposer du bien) et son usufruit (usage + loyers), la nue-propriété offre la possibilité de réduire ses impôts, notamment l’impôt sur la Fortune et de faire profiter la descendance d’une partie de sa fortune.

Si cette opération est attractive pour le particulier investisseur, il ne faut pas oublier d’être vigilant quant aux caractéristiques propres à tout investissement immobilier comme la plus-value en cas de revente. Notez enfin que la nue-propriété est une loi de défiscalisation qui existe depuis le début des années 2000.

LE PRINCIPE :

La propriété d’un bien se compose en réalité de trois éléments distincts : le pouvoir d’en disposer, le droit d’en user et le droit d’en percevoir les revenus. Un propriétaire a la possibilité de « démembrer » son bien. La forme la plus fréquente de démembrement consiste à séparer l’usufruit (usage du bien + revenus) de la nue-propriété (droit de disposer du bien).
Le principe de nue-propriété repose sur le démembrement d’une propriété entre l’acquéreur de la nue-propriété (le nu-propriétaire) et de l’usufruitier, acquéreur de l’usufruit à titre temporaire.
NUE-PROPRIETE = PLEINE PROPRIETE – USUFRUIT
Selon le principe de la nue-propriété, le nu-propriétaire acquiert les murs et l’usufruitier dispose du droit d’habiter le logement, du droit de percevoir les loyers générés par celui-ci et des droits d’administration et de gestion du bien démembré, pendant une période définie au moment de l’acquisition (celle-ci s’étale généralement sur 15 à 20 ans). L’usufruitier prend en charge la taxe foncière ainsi que les contraintes liées à la gestion du bien, comme les travaux ou les vacances locatives.

LES AVANTAGES :

  • De diminuer votre pression fiscale grâce au statut de nu-propriétaire (votre bien n’entre pas dans votre patrimoine lors du calcul de l’ISF).
  • D’acheter un bien immobilier à un prix avantageux : la plupart des biens en nue-propriété possèdent une décote de 30 à 50% par rapport au prix du marché immobilier local.
  • Au terme de l’usufruit, vous recouvrez la pleine propriété du bien que vous pouvez alors louer, revendre ou habiter. Vous serez exonéré de toute taxation lors de cette phase.
  • De réaliser une plus-value en cas de revente : si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans, vous serez exonéré d’imposition sur la plus-value.

LES PIEGES A EVITER :

En tant qu’investisseur, restez vigilants sur les véritables enjeux d’un tel investissement.

  • Pas de possibilité d’habiter son logement

En tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez jouir de l’usage de votre bien. Impossible donc pour vous d’habiter le logement, seul l’usufruitier en a la possibilité.

  • Pas de loyers perçus pendant 15 ou 20 ans

En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de loyers, dans le cas où le logement est mis en location. C’est l’usufruitier qui touche les loyers générés par le bien. Aucun revenu complémentaire n’est donc à espérer pendant les 15 ou 20 ans de durée de l’usufruit. Une fois que vous retrouvez la pleine propriété du bien, il est tout à fait possible de louer, habiter, ou revendre le logement.